El desahucio por precario es una figura legal que, aunque a menudo pasa desapercibida, afecta a muchas familias en España. Se trata de una acción judicial que puede tener importantes consecuencias para quien ocupa un inmueble sin título que lo justifique.
En este artículo te explicamos en qué consiste, cómo se tramita y qué opciones existen para defenderse ante esta situación y lograr el desahucio.
¿Qué es desahucio por precario?
El desahucio por precario es un procedimiento judicial utilizado para recuperar un inmueble cuya posesión ostenta alguien sin título legítimo, sin contrato, sin contraprestación económica y sin autorización legal actualizada. Esta situación es común en cesiones familiares, rupturas de pareja, herencias no repartidas y tras procesos de ejecución hipotecaria.
Siguiendo un informe elaborado por el Consejo General de la Abogacía Española y la Universidad Autónoma de Madrid, en España se producen más 2.182 casos de desahucios por precario al año, si bien esa cifra es de hace más de 10 años por lo que la cantidad actual, no publicada desde organismos oficiales, podría ser muy superior.
A diferencia de la usurpación o entrada ilegal a vivienda, aquí hablamos de una posesión tolerada inicialmente, pero que ha dejado de estar justificada. Es un procedimiento civil que requiere demanda formal por parte del titular del derecho.
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¿Cuándo corresponde demandar por precario?
El procedimiento de desahucio por precario puede solucionar cuestiones complejas como:
- Uso sin contrato en vivienda familiar cedida por los padres
- Exparejas que se quedan en el inmueble tras una ruptura.
- Herederos que ocupan una propiedad indivisa sin acuerdo del resto.
- Inquilinos con alquiler fraudulento sin respaldo documental.
- Ocupantes tras ejecución o subasta administrativa del inmueble.
- Casos donde el copropietario quiere recuperar el uso exclusivo.
La inadecuación del procedimiento de desahucio corresponde demandar por precario cuando no hay contrato ni otro procedimiento más específico.
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Requisitos para iniciar el juicio
El demandante debe aportar:
- Título de propiedad o documento equivalente.
- Demostración de que el ocupante no paga renta ni posee título legal.
- A ser posible, prueba de un aviso previo o requerimiento notarial.
¿Es necesaria contestación escrita en los procedimientos de desahucio por precario? Sí, si el demandado decide oponerse. Pero si no lo hace, el procedimiento puede resolverse en forma de sentencia en rebeldía.
¿Puede desahuciarse por precario a un deudor hipotecario?
Sí. A deudor hipotecario se le puede desahuciar por precario tras perder la titularidad por ejecución o subasta. Incluso si sigue ocupando la vivienda con la esperanza de negociar, si no hay título legal, se considera precario.
Este escenario es habitual cuando fondos de inversión o bancos adjudicatarios desean recuperar la posesión efectiva. La acción de desahucio por precario tribunal competente después de subasta es clara: le corresponde al juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica el inmueble.
¿Qué pasa si el ocupante es familiar?
Es posible el desahucio por precario entre familiares. La ley no hace excepciones: si no hay contrato y el uso ya no está consentido, el familiar puede ser legalmente requerido a abandonar la vivienda.
Los tribunales reiteran que el vínculo familiar no otorga derechos de ocupación indefinidos, y que el propietario tiene pleno derecho a recuperar su bien, incluso si la cesión fue inicialmente voluntaria.
¿Qué ocurre si hay menores o vulnerabilidad?
En los casos con menores, personas mayores o dependientes, o cuando se acredita vulnerabilidad económica, el juzgado puede suspender temporalmente el procedimiento e involucrar a los servicios sociales. Aun así, no impide que el propietario recupere su vivienda.
Última sentencia del Tribunal Supremo: mayo 2025
La sentencia del Tribunal Supremo del 13 de mayo de 2025 ha reforzado el criterio sobre esta figura legal. El caso trataba de una vivienda familiar cedida por unos padres a su hija y su pareja. Al romperse la relación, la hija se marchó, pero su expareja se negó a abandonar el inmueble.
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El Tribunal Supremo concluyó que la posesión por parte del exyerno no estaba amparada en ningún título legal, ni existía contrato ni derecho alguno. Aunque inicialmente hubo un consentimiento tácito por la relación familiar, este desapareció con la ruptura, dejando la ocupación sin causa.
La resolución clarifica que, aun sin contrato formal, puede existir precario cuando se extingue la causa inicial de la posesión, y que el desahucio por precario tras ruptura sentimental es totalmente viable.
Última sentencia del Tribunal Supremo: mayo 2025
Sí, pero debe basarse en:
- Existencia de un contrato verbal o tácito.
- Pago de rentas demostrables.
- Intervención de servicios sociales por vulnerabilidad.
- Prescripción o caducidad si se puede acreditar abandono del interés por parte del propietario.
¿Puede un copropietario iniciar la demanda?
Sí, la legitimación activa del copropietario de una vivienda en desahucio por precario es válida, siempre que actúe en beneficio común y a falta de acuerdo entre cotitulares.
¿Es posible la acumulación con otras acciones?
Sí. Se admite, por ejemplo, la acumulación de desahucio por precario e indemnización por daños y perjuicios si se han producido perjuicios cuantificables durante la ocupación. En Legalis Defensa nos encargamos de sacar la máxima rentabilidad posible a la hora de recuperar la propiedad de tu bien inmueble.
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Preguntas frecuentes sobre desahucio por precario
¿Qué es un desahucio por precario y en qué casos se aplica?
El desahucio por precario es un procedimiento judicial que permite al titular de un inmueble recuperar la posesión cuando este está siendo ocupado sin pagar alquiler, sin contrato y sin ningún título legal que justifique la ocupación. Se aplica cuando la posesión se cedió de forma gratuita y esta cesión ya no tiene causa, como sucede entre familiares, exparejas o herederos que usan la vivienda sin acuerdo formal.
¿Es posible el desahucio por precario entre familiares?
Sí, es totalmente posible. La jurisprudencia establece que el hecho de que el ocupante sea un familiar del propietario no otorga un derecho indefinido a usar la vivienda. Si no existe un contrato ni un título legal, el propietario puede recuperar la posesión mediante una demanda de desahucio por precario, aunque haya existido consentimiento en el pasado.
¿Cómo demostrar que una persona ocupa un inmueble en precario?
Para demostrar que alguien ocupa en precario, es necesario acreditar dos puntos clave:
- Que el demandante tiene un título válido de propiedad o uso sobre el inmueble.
- Que el ocupante no tiene contrato, no paga renta y no puede justificar legalmente su permanencia.
No es necesario demostrar la fecha exacta de inicio de la ocupación, pero sí que no existe un título jurídico válido en la actualidad.
¿Puede un banco o fondo desahuciar por precario tras una ejecución hipotecaria?
Sí. Cuando el inmueble es adjudicado a un banco o fondo tras una ejecución hipotecaria, y el antiguo propietario o cualquier otra persona continúa en la vivienda sin contrato ni pago, puede considerarse precario. En ese caso, el nuevo titular puede iniciar una demanda de desahucio por precario para recuperar la posesión.
¿Qué diferencia hay entre desahucio por precario y usurpación?
La diferencia principal está en el tipo de ocupación:
- Precario: el ocupante entró en el inmueble con consentimiento (tácito o expreso), pero ya no tiene derecho a seguir allí.
- Usurpación: la ocupación se produce sin ningún tipo de consentimiento, generalmente mediante allanamiento.
El desahucio por precario se tramita por vía civil, mientras que la usurpación es un delito y se resuelve por la vía penal.
¿Cuánto tiempo puede durar un juicio de desahucio por precario?
El procedimiento puede tardar entre 3 y 8 meses, dependiendo del juzgado, si hay oposición del demandado y si intervienen los servicios sociales por posibles situaciones de vulnerabilidad. En casos sin oposición, el plazo suele ser más corto.
¿Qué ocurre si el ocupante alega vulnerabilidad?
Si el ocupante acredita una situación de vulnerabilidad (por ejemplo, menores a cargo, discapacidad o riesgo de exclusión social), el juzgado puede suspender el procedimiento durante un máximo de 2 meses para que intervengan los servicios sociales. Sin embargo, esto no impide que el propietario acabe recuperando la vivienda.
¿Es necesario enviar un aviso previo al ocupante antes de demandar?
Aunque no es obligatorio legalmente, es recomendable enviar un requerimiento previo por burofax o notarial. Este documento puede ser clave como prueba en el juicio, ya que demuestra que el propietario ha solicitado formalmente la devolución del inmueble antes de acudir a los tribunales.
¿Se puede presentar oposición a la demanda de desahucio por precario?
Sí, el ocupante puede presentar oposición si considera que tiene derecho a estar en la vivienda. Puede alegar, por ejemplo, la existencia de un contrato verbal, pagos realizados, o que existe un título jurídico que justifica su posesión. Sin embargo, la carga de la prueba recae en el ocupante.
¿Puede el procedimiento continuar si fallece el propietario durante el litigio?
Sí. En caso de fallecimiento del demandante durante el procedimiento, sus herederos pueden continuar con la demanda de desahucio por precario, siempre que acrediten su condición de legítimos sucesores.
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